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고정형 주담대 하단 5% 넘었다…3억·30년 대출 월상환 얼마나 오르나 FAQ

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한눈에 보기

  • 5대 은행 고정형 주담대 금리는 9월 30일 기준 연 4.91~6.90%입니다. 5곳 중 4곳은 가장 낮은 금리(하단)가 이미 5%를 넘었습니다.
  • 국고채 3년물 금리는 9월 28일 연 4.119%까지 올랐다가 10월 8일 연 3.983%로 조금 내려왔습니다. 그래도 1년 전(2025년 10월 평균 연 2.601%)보다 1.38%포인트 높습니다.
  • 예시로 3억원을 30년 동안 빌리면, 금리가 4.5%에서 5.0%로 오를 때 월 상환액이 약 9만원 늘어납니다. 4억원이면 약 12만원, 5억원이면 약 15만원입니다.
  • 이미 고정형으로 빌렸다면 고정 기간에는 금리가 그대로입니다. 고정 기간이 끝나는 날짜부터 확인하면 됩니다.
  • 5대 은행 고정형 주담대의 중도상환수수료율은 0.59~0.75%입니다. 대출받은 날부터 3년이 지나면 수수료를 내지 않습니다.

연휴가 끝나고 채권 금리가 크게 뛰었습니다. 주택담보대출(주담대)을 받았거나 받을 계획이라면 가장 궁금한 건 하나입니다. "그래서 내 이자는 얼마나 오르나?"입니다. 숫자부터 차례대로 정리했습니다.

10월 8일 업데이트: 은행연합회에 공시된 은행별 금리와 10월 국고채 금리로 숫자를 새로 맞췄습니다. 금액별 월 상환액 표, 고정 기간이 끝난 뒤 금리가 바뀌는 방식, 중도상환수수료 Q&A도 더했습니다.

Q1. 고정형 주담대 금리, 지금 어디까지 올랐나요?

가장 최근 집계로 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행의 고정형 주담대 금리는 9월 30일 기준 연 4.91~6.90%입니다(헤럴드경제, 10/7). 10월 1일 기준으로는 연 4.87~6.9%로 집계됐습니다(뉴시스, 10/5).

처음 이 글을 쓸 때 숫자는 9월 23일 기준 연 4.90~6.89%였습니다(헤럴드경제 9/28, 뉴시스는 같은 날 기준 4.90~6.88%로 보도). 일주일 사이 거의 같은 자리에 머물러 있습니다.

여기서 고정형은 보통 혼합형과 주기형을 말합니다.

  • 혼합형: 처음 5년 정도는 금리가 고정이고, 그 뒤에는 변동금리로 바뀌는 대출입니다.
  • 주기형: 5년 같은 정해진 주기마다 그때 시장금리로 금리를 다시 정하는 대출입니다.

더 눈에 띄는 건 하단입니다. 5곳 중 4곳은 하단이 이미 5%를 넘었습니다. 5대 은행 전체 하단도 꾸준히 올라왔습니다.

기준일5대 은행 고정형 주담대 하단
3월 23일연 4.19%
5월 29일연 4.26%
7월 1일연 4.61%
8월 27일연 4.72%
9월 23일연 4.90% (4곳은 5% 초과)
9월 30일연 4.91% (4곳은 5% 초과)

자료: 헤럴드경제(2026-09-28, 2026-10-07) 보도의 은행권 집계. 은행별 공시 금리는 아래 은행연합회 표에 따로 정리했습니다.

이 부분은 꼭 알아 두셔야 합니다. 하단 금리는 우대 조건을 모두 채운 사람에게만 적용됩니다. 급여 이체, 카드 사용, 전자계약 같은 조건입니다. 한 시중은행 관계자는 "하단에서 0.5%포인트 올린 값을 평균 취급 금리로 보면 된다"고 말했습니다(헤럴드경제, 9/28).

은행별로는 어떨까요? 은행연합회 소비자포털에는 은행이 직접 올린 상품별 금리가 공시돼 있습니다. 아파트를 담보로 하는 대표 고정금리 상품을 10월 8일에 조회했습니다.

은행상품공시 최저~최고직전 달 실제 평균공시 시작일
KB국민KB스타 아파트담보대출 혼합금리연 5.15~5.65%연 5.41%9월 20일
신한신한주택대출(아파트)연 4.97~6.37%연 5.29%9월 18일
하나하나원큐아파트론2연 5.30~6.50%연 5.59%9월 21일
우리우리아파트론연 5.71~6.91%연 4.81%9월 20일
NH농협NH주택담보대출연 5.27~6.87%연 5.83%9월 20일

자료: 전국은행연합회 소비자포털 맞춤상품검색(아파트·고정금리, 2026-10-08 조회). 은행연합회 공시는 신용등급 3등급, 만기 30년, 2억원을 기준으로 합니다. '직전 달 실제 평균'은 공시 직전 한 달 동안 실제로 나간 대출의 평균 금리입니다. 농협은행은 장기 고정형 상품(채움고정금리모기지론, 연 6.01~7.71%)도 따로 공시합니다.

표에서 하나 눈여겨볼 곳은 우리은행입니다. 지금 공시된 최저 금리(5.71%)가 직전 달 실제 평균(4.81%)보다 높습니다. 그만큼 최근 금리가 올라왔다는 뜻이라, 예전 평균만 보고 판단하면 실제 금리와 어긋날 수 있습니다.

한국은행 통계로도 흐름은 같습니다. 8월에 은행이 새로 내준 주담대 평균 금리는 연 4.66%였고, 그중 고정형은 연 4.88%, 변동형은 연 4.53%였습니다(한국은행 ECOS). 전체 평균 4.66%는 2022년 11월(연 4.74%) 이후 가장 높은 수준입니다(뉴시스, 10/5).

Q2. 왜 이렇게 빨리 오르나요?

고정형 주담대 금리의 뿌리는 은행채 5년물 금리입니다. 은행채는 은행이 돈을 빌리려고 발행하는 채권입니다. 은행은 이 금리에 자기 몫(가산금리)을 더하고, 우대금리를 빼서 대출금리를 정합니다.

그 은행채 5년물 금리가 3월 23일 연 4.388%에서 9월 23일 연 4.513%로 올랐습니다(헤럴드경제, 9/28). 원가가 올랐으니 대출금리도 따라 오른 셈입니다.

문제는 9월 28일 채권 금리가 또 크게 뛰었다는 점입니다. 국고채는 정부가 돈을 빌리려고 발행하는 채권이고, 시장금리의 기준 역할을 합니다.

9월 28일 장 마감금리전 거래일 대비
국고채 3년물연 4.119%+11.3bp
국고채 5년물연 4.345%+12.5bp
국고채 10년물연 4.539%+14.7bp

bp는 0.01%포인트입니다. 11.3bp면 0.113%포인트 올랐다는 뜻입니다(연합뉴스, 9/28). 3년물 4.119%는 2022년 11월 8일(4.156%) 이후 가장 높은 수준입니다(서울경제, 9/28).

이유는 미국입니다. 추석 연휴 동안 미국 10년물 국채금리가 5.2%를 넘으며 2007년 6월 이후 최고치를 기록했습니다(서울경제, 9/28). 그 충격이 연휴 뒤 첫날 국내 채권시장에 한꺼번에 반영됐습니다.

그 뒤 열흘은 어땠을까요? 국고채 금리는 9월 28일을 고점으로 조금 내려왔습니다.

날짜(장 마감)국고채 3년물국고채 5년물국고채 10년물
9월 28일연 4.119%연 4.345%연 4.539%
9월 30일연 4.011%연 4.203%연 4.407%
10월 2일연 3.937%연 4.129%연 4.365%
10월 8일연 3.983%연 4.158%연 4.395%

자료: 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 시장금리(일별), 2026-10-08 조회.

10월 8일 3년물은 연 3.983%로, 9월 28일보다 0.136%포인트 낮습니다. 다만 1년 전과 비교하면 여전히 높습니다. 2025년 10월 한 달 평균은 연 2.601%였습니다(ECOS 월평균).

그런데 여기서 한 가지 봐야 할 게 있습니다. 채권 금리가 내렸다고 대출금리가 바로 따라 내려오지는 않습니다. 고정형 금리의 직접적인 기준은 국고채가 아니라 은행채 5년물이고, 은행이 상품 금리를 새로 공시해야 실제 금리가 바뀝니다. 대출을 앞두고 있다면 실행 직전에 금리를 한 번 더 조회하세요.

Q3. 3억원·30년이면 월 상환액이 얼마나 늘어나나요? (예시)

숫자로 한번 보겠습니다. 아래는 「예시」 계산입니다. 실제 대출금리는 사람마다 다릅니다.

계산 방식은 원리금균등입니다. 원금과 이자를 합쳐 매달 같은 금액을 갚는 방식으로, 주담대에서 가장 흔합니다.

「예시」 30년 원리금균등연 4.5%연 5.0%차이
3억원 월 상환액1,520,056원1,610,465원월 +90,409원
3억원 30년 총이자247,220,135원279,767,353원+32,547,218원
2억원 월 상환액1,013,371원1,073,643원월 +60,272원
2억원 30년 총이자164,813,423원186,511,569원+21,698,146원

원 단위 반올림. 은행의 실제 계산(날짜별 이자 계산, 원 단위 절사 등)과는 몇 원~몇십 원 차이가 날 수 있습니다.

정리하면 3억원 기준으로 금리 0.5%포인트 차이가 한 달 약 9만원, 1년이면 약 108만원입니다. 30년을 다 채우면 이자만 약 3,255만원 차이가 납니다.

계산식을 말로 풀면 이렇습니다.

  1. 연 금리를 12로 나눠 월 금리를 구합니다. (4.5% ÷ 12 = 0.375%)
  2. '1 + 월 금리'를 갚는 개월 수(360번)만큼 곱한 값을 구합니다.
  3. 월 상환액 = 원금 × 월 금리 × (2번 값) ÷ (2번 값 − 1)

첫 달만 떼어 보면 더 쉽습니다. 3억원에 연 4.5%면 첫 달 이자만 112만5,000원이고, 5.0%면 125만원입니다. 나머지 금액이 원금을 갚는 데 쓰입니다.

Q4. 2억·4억·5억원이면 월 상환액은 얼마인가요? (금액별 예시)

금액별로 한 번에 볼 수 있게 표로 정리했습니다. 이것도 「예시」입니다. 30년 원리금균등으로 계산했고, 금리는 연 4.5%, 5.0%, 5.5%, 6.0%로 가정했습니다. 위 은행연합회 표의 직전 달 실제 평균(연 4.81~5.83%)이 이 범위 안에 들어갑니다.

「예시」 30년 원리금균등 월 상환액연 4.5% 가정연 5.0% 가정연 5.5% 가정연 6.0% 가정
1억원506,685원536,822원567,789원599,551원
2억원1,013,371원1,073,643원1,135,578원1,199,101원
3억원1,520,056원1,610,465원1,703,367원1,798,652원
4억원2,026,741원2,147,286원2,271,156원2,398,202원
5억원2,533,427원2,684,108원2,838,945원2,997,753원

직접 계산한 예시(원 단위 반올림). 실제 금리는 신용도, 우대 조건, 상품에 따라 다릅니다.

쉽게 생각하면 됩니다. 원리금균등에서는 빌린 돈이 두 배면 월 상환액도 정확히 두 배입니다. 그래서 1억원 줄만 기억해 두면 어림하기 쉽습니다. 예를 들어 연 5.5%로 3억5천만원을 빌리면 1억원 줄(567,789원)에 3.5를 곱해 약 199만원입니다.

금리 0.5%포인트의 무게도 1억원 기준으로 보면 분명합니다. 4.5%에서 5.0%로 오르면 월 30,137원, 5.0%에서 5.5%로 오르면 월 30,967원이 늘어납니다. 4억원이면 이 금액의 네 배인 월 12만원 남짓입니다.

30년 전체로 보면 차이가 더 커집니다. 4억원을 연 5.0%로 30년 동안 갚으면 이자만 약 3억7,302만원으로, 빌린 돈과 거의 비슷합니다. 같은 4억원을 연 6.0%로 빌리면 이자는 약 4억6,335만원입니다.

계산이 맞는지 은행연합회 숫자로도 확인했습니다. 은행연합회는 3억원·30년을 직전 달 평균 금리로 계산한 월 상환액을 함께 공시합니다. 같은 공식에 각 은행 평균 금리(연 4.81~5.83%)를 넣으면 1,575,810~1,765,995원으로, 공시된 금액과 원 단위까지 같습니다.

Q5. 이미 고정형으로 빌렸는데, 제 이자도 오르나요?

대출 종류에 따라 다릅니다.

  • 혼합형: 고정 기간(보통 5년) 안이라면 금리가 바뀌지 않습니다. 고정 기간이 끝나면 그때 변동금리로 바뀝니다.
  • 주기형: 다음 금리 재설정일까지는 그대로입니다. 재설정일에 그때 시장금리가 반영됩니다.
  • 변동형: 보통 6개월 등 정해진 주기마다 코픽스를 따라 금리가 바뀝니다. 코픽스는 은행들이 예금 등으로 돈을 모을 때 드는 평균 금리입니다.

그러니 가장 먼저 볼 것은 내 대출의 '고정 기간 종료일' 또는 '금리 변동일'입니다. 대출 약정서나 은행 앱에서 확인할 수 있습니다.

참고로 은행연합회 기준 8월 신규 코픽스는 연 3.18%였습니다(헤럴드경제, 9/28). 한국은행은 7월 16일과 8월 27일 두 차례 기준금리를 올려 연 2.50%에서 3.00%가 됐습니다(한국은행). 다음 기준금리 결정은 10월 22일 금융통화위원회에서 나오며, 이 글을 고친 10월 8일 현재는 발표 전입니다.

Q6. 고정 기간이 끝나면 금리는 어떻게 다시 정해지나요?

결론부터 말하면, 그날의 시장금리로 다시 계산됩니다. 다만 혼합형과 주기형은 방식이 다릅니다.

  • 혼합형: 고정 기간(보통 5년)이 끝나면 변동금리로 넘어갑니다. 약정서에 적힌 변동 기준금리(코픽스 같은 지표)에 가산금리를 더한 값이 새 금리가 되고, 그 뒤로는 6개월 같은 정해진 주기마다 다시 바뀝니다.
  • 주기형: 5년 같은 주기가 끝나는 날, 그때의 기준금리(대개 은행채 5년물)로 새 금리를 정하고 다시 한 주기 동안 고정합니다.

여기서 많이 헷갈립니다. 다시 정해질 때 모든 숫자가 새로 바뀌는 건 아닙니다. 대출받을 때 정한 가산금리를 그대로 이어 가도록 약정한 상품이 많고, 기준이 되는 금리만 그날 값으로 바뀌는 식입니다. 우대금리는 급여이체, 카드 실적 같은 조건을 계속 채워야 유지됩니다. 내 약정서의 '금리 변경' 항목에서 기준금리 종류와 가산금리를 확인하세요.

숫자로 한번 보겠습니다. 3억원을 30년, 연 5.0%로 빌리고 처음 5년을 고정했다고 가정한 「예시」입니다. 5년(60회) 동안 갚고 나면 남은 원금은 약 2억7,549만원입니다. 5년 동안 원금은 약 2,451만원만 줄었습니다. 초반 상환액은 대부분 이자로 나가기 때문입니다.

「예시」 6년째부터 적용 금리남은 25년 월 상환액처음 5년(월 1,610,465원)과 비교
연 4.0% 가정1,454,118원월 156,347원 줄어듦
연 4.5% 가정1,531,242원월 79,223원 줄어듦
연 5.0% 가정1,610,465원차이 0원
연 5.5% 가정1,691,726원월 81,261원 늘어남
연 6.0% 가정1,774,961원월 164,496원 늘어남

남은 원금 275,486,196원을 남은 300개월 동안 원리금균등으로 다시 계산한 예시(원 단위 반올림)입니다.

금리가 다시 정해지는 날이 가까운 사람이 많다는 점도 알아 두면 좋습니다. 올해 10~12월에 금리가 다시 정해지는 은행 주담대가 165조원이라는 분석과 갈아타기·중도상환을 따져 보는 법은 연말 금리 바뀌는 주담대 165조: 고정금리로 갈아탈지, 중도상환할지 확인할 것에 정리했습니다.

Q7. 중도상환수수료는 얼마이고, 언제부터 안 내나요?

중도상환수수료는 대출을 약속한 날보다 일찍 갚을 때 은행에 내는 돈입니다. 5대 은행 고정형 주담대 기준으로 수수료율은 0.59~0.75%이고, 대출받은 날부터 3년이 지나면 내지 않습니다.

법으로 정해진 부분부터 보겠습니다. 금융소비자보호법은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 받을 수 있게 합니다. 2025년 1월 13일 새로 맺은 대출부터는 은행이 실제로 드는 비용 안에서만 수수료를 받도록 바뀌었습니다(금융위원회).

은행고정형 중도상환수수료율계산 기간
KB국민0.75%최장 3년
신한0.59%최장 3년
하나0.65%(혼합형)최장 3년
우리0.71%최장 3년
NH농협0.63%최장 3년

자료: 전국은행연합회 소비자포털 맞춤상품검색, 위 대표 상품의 상세 공시(2026-10-08 조회). 같은 은행이라도 상품마다 다를 수 있습니다.

계산식은 은행마다 거의 같습니다. 갚는 금액 × 수수료율 × (남은 일수 ÷ 3년)입니다. 시간이 지날수록 수수료가 줄어드는 구조입니다. 수수료율 0.65%로 1억원을 갚는다고 가정한 「예시」입니다.

  • 대출 직후 갚으면: 1억원 × 0.65% = 650,000원
  • 1년 뒤 갚으면: 남은 기간이 3년 중 2년이라 약 433,333원
  • 2년 뒤 갚으면: 남은 기간이 3년 중 1년이라 약 216,667원
  • 3년이 지나서 갚으면: 0원

비교할 숫자도 하나 있습니다. 1억원에 연 5%면 1년 이자가 단순 계산으로 약 500만원입니다. 수수료만 보고 미루기보다, 일찍 갚아 줄어드는 이자와 수수료를 나란히 놓고 보면 판단이 쉬워집니다. 다만 그 돈을 다른 곳에 써야 할 일이 있는지도 함께 따져야 합니다.

새마을금고, 지역 농협·수협 같은 상호금융은 금융소비자보호법 적용 대상이 아니어서 기준이 다를 수 있습니다(금융위원회). 이런 곳에서 빌렸다면 약정서를 꼭 확인하세요.

Q8. 변동형과 고정형, 어떻게 따져 봐야 하나요?

어느 쪽이 무조건 낫다고 말할 수는 없습니다. 앞으로 금리가 어떻게 될지는 누구도 확실히 알 수 없기 때문입니다. 대신 내 상황으로 따져 볼 수 있습니다.

확인할 조건고정형 쪽을 더 검토할 만한 경우변동형 쪽을 더 검토할 만한 경우
상환 기간오래 갚을 계획짧게 쓰고 갚을 계획
중도상환 계획몇 년 안에 갚을 계획이 없음목돈이 들어와 일찍 갚을 계획이 있음
금리 변동을 버틸 여유월 상환액이 조금만 늘어도 생활비가 빠듯함월 상환액이 늘어도 감당할 여유가 있음
중도상환수수료빨리 갚으면 내는 수수료입니다. 대출을 갈아타거나 일찍 갚을 때 비용이 되니, 상품별 수수료율과 면제 시점을 먼저 확인하세요.
대출 한도(스트레스 DSR)스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 앞으로 오를 수 있는 금리를 미리 얹어 보는 규제입니다. 대출 유형에 따라 한도가 달라질 수 있어, 은행에 유형별 한도를 각각 계산해 달라고 하는 편이 정확합니다.

여기서 많이 헷갈립니다. 지금 금리가 낮은 쪽을 고르는 게 아니라, 금리가 바뀌었을 때 내가 버틸 수 있는지를 먼저 보는 겁니다. Q3 표처럼 금리를 0.5%포인트, 1%포인트 올려서 월 상환액을 직접 계산해 보면 판단이 쉬워집니다.

10월 들어 나온 새 숫자로 손익분기 금리, 유형별 대출 한도(스트레스 DSR), 은행별 중도상환수수료를 비교한 글은 미국 국채금리 24년 만에 최고, 고정형·변동형 지금 고르는 법 FAQ에 정리했습니다.

Q9. 지금 대출을 알아보는 중이라면 무엇부터 할까요?

  1. 우대 조건부터 확인하기: 광고의 하단 금리는 우대 조건을 다 채운 경우입니다. 내가 실제로 채울 수 있는 조건만 넣어서 금리를 받아 보세요.
  2. 여러 은행 비교하기: 은행연합회 소비자포털에서 은행별 주담대 금리를 비교할 수 있습니다. 공시 금리와 실제 승인 금리는 다를 수 있습니다.
  3. 월 상환액을 월소득과 나란히 적어 보기: 금리가 올랐을 때의 월 상환액까지 함께 적어 두면 무리한지 바로 보입니다.
  4. 10월 날짜 두 개 적어 두기: 10월 22일에는 한국은행 기준금리 결정(발표 전)이, 10월 29일에는 은행연합회의 은행별 가계대출금리 비교공시가 나옵니다(은행연합회 공시 일정).

한편 금융당국은 10년 이상 장기 고정금리 주담대 도입을 준비하고 있습니다. 기준금리를 은행채 10년물로 바꾸는 방식이 유력하게 검토되고 있다고 합니다(헤럴드경제, 9/28). 아직 확정된 제도는 아닙니다. 10월 7일 머니투데이 보도에 따르면 금융위원회는 의원실 질의에 "장기 고정금리 TF는 가동 중이지 않으며 현재 내부 검토 중"이라고 답했습니다. 당장 기댈 수 있는 선택지로 보기는 어렵습니다.

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출처

주의: 이 글은 정보 제공용이며 특정 대출 상품이나 금리 유형을 추천하지 않습니다. 월 상환액과 수수료는 모두 설명을 위한 「예시」 계산이며, 실제 금리와 한도는 신용도·소득·담보·우대 조건에 따라 달라집니다. 대출 전 반드시 해당 은행에서 조건을 확인하세요.