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미국 국채금리 24년 만에 최고, 내 주담대 금리 더 오를까…고정형·변동형 지금 고르는 법 FAQ (스트레스 DSR 한도·중도상환수수료)

NEWS 금리 대출

한눈에 보기

  • 미국 10년물 국채금리가 10월 1일 장중 연 5.34%까지 올랐습니다. 2002년 이후 약 24년 만에 가장 높습니다.
  • 5대 은행 5년 고정형 주담대 금리는 10월 1일 기준 연 4.87~6.9%, 변동형은 9월 30일 기준 연 4.35~6.29%입니다(언론 보도).
  • 8월 평균으로 보면 고정형 4.88%, 변동형 4.53%로 차이가 0.35%포인트뿐입니다. 계산 예시로는 변동금리가 1년 뒤 0.44%포인트 넘게 오르면 5년 동안 낸 이자는 고정형이 더 적습니다.
  • 수도권에서는 고르는 방식에 따라 대출 한도도 달라집니다. 연소득 6천만원 계산 예시에서 DSR 기준으로 5년 주기형이 변동형보다 약 4,554만원 더 나옵니다.
  • 3년 안에 갚거나 갈아탈 계획이면 중도상환수수료(5대 은행 주담대 0.55~0.95%)까지 넣어서 비교해야 합니다.

미국 국채금리가 크게 오르면서 "지금 주담대를 받으면 고정형이 나을까, 변동형이 나을까"를 묻는 분이 많습니다.

정답을 미리 알 수는 없습니다. 앞으로 금리가 어떻게 될지 아무도 확실히 모르기 때문입니다. 대신 지금 숫자로 따져 볼 수 있는 것은 세 가지입니다. 이자 차이, 대출 한도, 중도상환수수료입니다.

금리가 얼마나 올랐고 월 상환액이 얼마나 늘었는지는 고정형 주담대 하단 5% 넘었다…3억·30년 대출 월상환 얼마나 오르나 FAQ에서 다뤘습니다. 이 글은 그 뒤 나온 새 숫자로 "그래서 지금 무엇을 고르나"에만 집중합니다.

Q1. 미국 금리가 왜 내 주담대 금리에 영향을 주나요?

결론부터 말하면, 고정형 주담대의 출발점이 되는 국내 채권 금리가 미국 국채금리를 따라 오르기 때문입니다.

  • 국채: 나라가 돈을 빌리려고 발행하는 채권입니다. 10년물은 10년 뒤에 돈을 돌려주는 국채입니다.

미국 10년물 국채금리는 10월 1일(현지 시각) 장중 연 5.34%까지 올라 2002년 4월 이후 가장 높았습니다(연합뉴스·서울경제). 2002년 4월부터 지금까지 약 24년 6개월이니 '24년 만'이 맞습니다. 그날 종가는 연 5.243%였습니다(연합뉴스).

  • 장중: 거래 시간 중 한때 기록한 숫자입니다. 하루를 마감할 때 숫자는 종가라고 합니다.

3분기(7~9월) 동안에만 10년물 금리가 0.85%포인트 올라 9월 말 연 5.29%로 마쳤습니다. 분기 상승 폭으로는 1994년 1분기 이후 가장 컸습니다(조선일보, 10/5).

미국 금리가 오르면 국내 국고채와 은행채 금리도 오릅니다.

  • 은행채: 은행이 돈을 빌리려고 발행하는 채권입니다. 고정형 주담대 금리는 주로 은행채 5년물 금리를 기준으로 정합니다.

금융투자협회 기준 은행채 5년물(신용등급 AAA, 가장 높은 등급) 금리는 1월 말 연 3.675%에서 최근 연 4.501%로 올랐습니다(에너지경제신문, 10/1).

Q2. 지금 고정형과 변동형 금리는 얼마인가요?

고정형이 여전히 높지만, 변동형과의 차이는 줄었습니다.

구분금리기준자료
5대 은행 5년 고정형 금리 범위연 4.87~6.9%10월 1일뉴시스(10/5)
5대 은행 변동형 금리 범위연 4.35~6.29%9월 30일에너지경제신문(10/1)
은행 주담대 평균(고정형)연 4.88%8월 신규한국은행
은행 주담대 평균(변동형)연 4.53%8월 신규한국은행
5대 은행 분할상환 주담대 평균연 4.55~5.45%8월 취급은행연합회 공시

자료: 뉴시스·에너지경제신문 보도는 은행권 집계, 한국은행 「2026년 8월 금융기관 가중평균금리」, 은행연합회 소비자포털 가계대출금리 비교공시(9월 공시). 범위 두 줄은 기준일이 하루 다릅니다.

  • 금리 범위: 우대 조건을 모두 채운 가장 낮은 금리부터 가장 높은 금리까지입니다. 실제로 받는 금리는 보통 하단보다 높습니다.
  • 평균 금리: 그달 실제로 나간 대출의 금리를 평균 낸 값입니다.

8월 평균 기준 고정형과 변동형의 차이는 0.35%포인트입니다. 변동형이 더 많이 오르면서 차이가 좁혀졌습니다.

그러자 고정형을 고르는 사람이 늘었습니다. 8월 새로 나간 주담대 중 고정형 비중은 35.3%로 한 달 새 3.4%포인트 올랐습니다. 10개월 만에 처음 늘어난 것입니다(한국은행·연합뉴스, 9/30).

한국은행 금융통계팀장은 "변동형 금리 상승 폭이 커지면서 금리 격차가 좁혀졌는데, 과거에도 이런 경우 고정금리 대출 비중이 늘어나는 경향이 있었다"고 말했습니다(연합뉴스, 9/30).

Q3. 고정형·변동형·혼합형·주기형, 무엇이 다른가요?

금리가 언제 바뀌는지와 무엇을 기준으로 정하는지가 다릅니다.

종류금리가 바뀌는 때주로 쓰는 기준금리
변동형6개월 등 짧은 주기마다코픽스
혼합형처음 5년은 고정, 그 뒤 6개월·1년마다 변동은행채 5년물(고정 기간)
주기형5년 등 정해진 주기마다 그때 금리로 다시 정함은행채 5년물
순수 고정형만기의 70% 이상 기간 동안 고정상품마다 다름
  • 코픽스: 은행들이 예금 등으로 돈을 모을 때 드는 평균 비용입니다. 은행연합회가 한 달에 한 번 발표합니다.
  • 기준금리(대출 공식): 은행이 대출금리를 정할 때 출발점으로 삼는 시장금리입니다. 한국은행 기준금리와는 다른 숫자입니다.

최근 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.18%(8월분, 9월 15일 공시)입니다. 다음 발표는 10월 15일입니다(은행연합회).

코픽스는 예금 금리가 오른 뒤 시차를 두고 따라 오릅니다. 그래서 변동형은 지금 당장보다 앞으로 몇 달 동안의 코픽스 움직임이 중요합니다. 코픽스가 어떻게 움직이는지는 코픽스 멈췄는데 주담대는 왜 오르나?에 정리했습니다.

Q4. 변동금리가 얼마나 오르면 고정형이 더 나은가요? (계산 예시)

계산 예시입니다. 아래 금리 변화는 예측이 아니라 가정입니다.

조건은 이렇습니다. 3억원을 30년 원리금균등으로 빌리고, 처음 금리는 8월 평균(고정형 4.88%, 변동형 4.53%)을 씁니다. 변동형은 1년 뒤 한 번 금리가 바뀐다고 가정하고, 처음 5년 동안 낸 이자를 비교했습니다.

  • 원리금균등: 원금과 이자를 합쳐 매달 같은 금액을 갚는 방식입니다.
계산 예시(3억원·30년)첫해 월 상환액2년째부터 월 상환액5년 이자 합계고정형과 차이
고정형 4.88% 유지158만8,535원158만8,535원7,032만6,063원기준
변동형 4.53% 유지152만5,408원152만5,408원6,512만2,323원520만3,740원 적음
변동형, 1년 뒤 0.5%p 올라 5.03%152만5,408원161만3,718원7,098만2,617원65만6,554원 많음
변동형, 1년 뒤 1.0%p 올라 5.53%152만5,408원170만4,428원7,686만4,011원653만7,948원 많음

※ 계산 예시. Python으로 원 단위 반올림. 금리 변경 때 남은 원금·기간으로 월 상환액을 다시 계산했습니다. 우대금리, 보증료, 중도상환수수료는 넣지 않았습니다. 5년 뒤 남은 원금도 경우마다 조금씩 다릅니다(약 2억7,360만~2억7,675만원).

이 조건에서는 변동금리가 1년 뒤 약 0.44%포인트(4.97%) 넘게 오르면 5년 이자 합계가 고정형보다 많아집니다. 반대로 그보다 덜 오르거나 내리면 변동형이 덜 냅니다.

해석: 고정형은 '앞으로 금리가 오를 위험'을 미리 돈을 더 내고 막는 방식입니다. 지금 그 값이 연 0.35%포인트 정도라는 뜻입니다. 이 값이 싸다고 볼지 비싸다고 볼지는 앞으로의 금리에 달려 있어 미리 알 수 없습니다.

그럼 앞으로 금리는 어떻게 될까요? 전망은 기관마다 다릅니다.

  • 시장에서는 한국은행이 10월에는 동결하고 11월에 추가 인상할 것이라는 전망이 우세하다고 보도됐습니다(뉴시스, 10/5).
  • 스테이트스트리트는 10월 동결을 예상하면서, 근원물가 압력이 더 높다고 판단되면 11월 인상, 그렇지 않으면 2027년 1분기 인상을 내다봤습니다(연합인포맥스, 10/2).
  • 신한투자증권은 한국은행 최종 기준금리 전망을 3.25%에서 3.50%로 높였습니다(EBN, 10/5).
  • 근원물가: 값이 크게 출렁이는 식료품·에너지를 뺀 물가입니다.

한국은행 기준금리는 지금 연 3.00%입니다. 올해 남은 기준금리 결정 회의(통화정책방향 회의)는 10월 22일과 11월 26일입니다(한국은행).

다만 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 올려도 내 변동금리가 바로 똑같이 오르지는 않습니다. 코픽스를 거쳐 시차를 두고 반영되고, 은행이 얹는 가산금리와 빼 주는 우대금리에 따라서도 달라집니다. 이 구조는 신용점수 그대로인데 신용대출 금리 왜 올랐나…주담대 4.66%면 4억 이자 얼마 FAQ에서 설명했습니다.

Q5. 고르는 방식에 따라 대출 한도도 달라지나요?

네. 특히 수도권은 차이가 큽니다. 스트레스 DSR 때문입니다.

  • DSR: 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금이 연소득의 몇 %인지 보는 비율입니다. 은행 대출은 이 비율이 40%를 넘지 않게 정해집니다.
  • 스트레스 금리: DSR 한도를 계산할 때만 앞으로 오를 수 있는 금리를 미리 얹어 보는 금리입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아닙니다.

은행연합회가 6월 30일 공시한 스트레스 금리는 기본 1.50%입니다. 수도권·규제지역 주담대는 3.0%, 지방 주담대는 0.75%(2026년 12월 31일까지)입니다. 여기에 대출 종류별로 비율을 곱해 실제 적용합니다.

30년 만기 기준수도권·규제지역지방(규제지역 외)
변동형3.00%0.75%
혼합형(고정 5년 이상~9년 미만)2.40%0.45%
주기형(주기 5년 이상~9년 미만)1.20%0.23%
고정·주기 기간이 만기의 70% 이상적용 안 함적용 안 함

자료: 은행연합회 소비자포털 스트레스금리 공시(2026-06-30 공시)

같은 5년 고정이라도 주기형의 스트레스 금리는 혼합형의 절반입니다.

해석: 혼합형은 5년 뒤부터 변동금리로 바뀌지만, 주기형은 만기까지 5년 단위로 고정이 이어집니다. 그래서 금리 변동 위험을 더 작게 보고 낮게 매긴 것으로 보입니다.

계산 예시로 한도를 비교해 보겠습니다. 연소득 6천만원, 다른 대출 없음, DSR 40%, 30년 원리금균등이라고 가정했습니다. 금리는 8월 평균(변동형 4.53%, 고정형 4.88%)에 스트레스 금리를 더했습니다.

계산 예시(연소득 6천만원)한도 계산 금리DSR 기준 최대 한도
수도권 변동형4.53% + 3.00% = 7.53%약 2억8,520만원
수도권 혼합형(5년)4.88% + 2.40% = 7.28%약 2억9,231만원
수도권 주기형(5년)4.88% + 1.20% = 6.08%약 3억3,074만원
지방 변동형4.53% + 0.75% = 5.28%약 3억6,097만원
지방 혼합형(5년)4.88% + 0.45% = 5.33%약 3억5,896만원
지방 주기형(5년)4.88% + 0.23% = 5.11%약 3억6,794만원

※ 계산 예시. 만원 단위 반올림. 주기형 금리도 혼합형과 같은 4.88%로 가정했습니다. 실제 한도는 LTV(집값 대비 대출 비율), 은행 내부 기준, 다른 대출 등에 따라 더 줄 수 있습니다.

수도권에서는 5년 주기형이 변동형보다 약 4,554만원 더 나옵니다. 혼합형은 변동형보다 약 711만원 많을 뿐입니다. 지방은 스트레스 금리가 작아서 세 가지 차이가 크지 않습니다.

해석: 수도권에서 집을 사면서 한도가 빠듯하다면, 금리 수준만큼 '어떤 유형이 한도가 더 나오나'가 선택을 좌우할 수 있습니다. 같은 은행 안에서도 유형별 한도를 각각 계산해 달라고 하는 편이 정확합니다.

DSR 계산 방법은 DSR이란? 계산방법과 은행 40% 기준 쉽게 알아보기에서 볼 수 있습니다.

Q6. 나중에 갈아타면 중도상환수수료는 얼마나 되나요?

대출 후 3년이 지나면 원칙적으로 없습니다. 3년 안에 갚을 때만 받을 수 있습니다(금융소비자보호법, 금융위원회).

  • 중도상환수수료: 만기 전에 대출을 갚을 때 은행에 내는 수수료입니다.

2025년 1월 13일 새로 맺은 대출부터는 은행이 실제로 드는 비용 안에서만 받도록 바뀌었습니다(금융위원회). 지금 5대 은행이 공시한 가계 부동산담보대출 수수료율은 이렇습니다.

은행고정금리변동금리
KB국민0.75%0.55%
신한0.59%0.69%
하나0.65%0.78%
우리0.71%0.95%
NH농협0.63%0.93%

자료: 은행연합회 소비자포털 대출관련 중도상환수수료율(2026년 기준, 가계 담보대출 '부동산 및 동산' 항목)

수수료는 남은 기간만큼 줄어듭니다. 은행연합회가 안내하는 계산식은 이렇습니다.

중도상환수수료 = 갚는 금액 × 수수료율 × 남은 기간 ÷ 대출 기간

여기서 수수료를 받는 기간이 3년이면 대출 기간을 3년으로 봅니다.

계산 예시: 1억원을 수수료율 0.75%로 갚는다면 1년 뒤에는 약 50만원, 2년 뒤에는 약 25만원입니다. 0.59%라면 1년 뒤 약 39만원, 2년 뒤 약 20만원입니다.

해석: "일단 변동형으로 받고 금리가 더 오르면 고정형으로 갈아타겠다"는 계획이라면, 갈아탈 때 이 수수료와 새 대출의 금리·한도까지 함께 따져야 합니다. 갈아타는 시점에 고정형 금리가 지금보다 높을 수도 있습니다.

Q7. 그럼 나는 어느 쪽을 먼저 살펴보면 되나요?

어느 쪽이 무조건 낫다고 말할 수는 없습니다. 대신 아래 질문에 답해 보면 방향이 잡힙니다.

고정형(혼합형·주기형)을 더 살펴볼 만한 경우

  • 월 상환액이 조금만 늘어도 생활비가 빠듯합니다.
  • 5년 이상 계속 갚을 계획입니다.
  • 수도권 주택이라 DSR 한도가 빠듯합니다(특히 주기형).

변동형을 더 살펴볼 만한 경우

  • 몇 년 안에 목돈이 들어와 일찍 갚을 계획입니다.
  • 금리가 1%포인트 오른 월 상환액도 감당할 여유가 있습니다.
  • 지방 주택이거나 한도에 여유가 있어 스트레스 금리 차이가 크지 않습니다.

은행 상담 때는 이 네 가지를 꼭 물어보세요.

  • 내 대출의 기준금리가 무엇인지(코픽스인지, 은행채인지)와 금리가 바뀌는 주기
  • 우대 조건 중 내가 실제로 채울 수 있는 것만 넣은 금리
  • 변동형·혼합형·주기형 각각의 한도(스트레스 DSR 반영)
  • 중도상환수수료율과 수수료가 없어지는 시점

조건이 같은 상품끼리 놓고 은행 여러 곳을 비교하는 것이 가장 확실합니다. 은행별 공시 금리는 은행연합회 소비자포털에서 볼 수 있습니다.

주의사항

  • 5대 은행 금리 범위는 언론이 전한 은행권 집계입니다. 고정형(10월 1일, 뉴시스)과 변동형(9월 30일, 에너지경제신문)은 기준일과 집계 출처가 다릅니다. 9월 30일 기준 고정형은 연 4.91~6.9%로 보도됐습니다.
  • 9월 신규 대출 평균금리(한국은행)와 9월 취급분 은행연합회 공시는 아직 나오지 않았습니다. 이 글의 평균금리는 모두 8월 숫자입니다.
  • 이자·한도·수수료 숫자는 모두 설명을 위한 계산 예시입니다. 금리 변화는 가정일 뿐 전망이 아닙니다.
  • 한도 계산 예시는 DSR만 따졌습니다. 실제로는 LTV, 은행 내부 기준, 정부 대출 규제 등에 따라 더 적게 나올 수 있습니다.
  • 지방 주담대 스트레스 금리 완화(0.75% 등)는 2026년 12월 31일까지로 공시돼 있습니다.
  • 중도상환수수료는 상품마다 다를 수 있습니다. 2025년 1월 13일 전에 맺은 대출은 예전 수수료율이 적용될 수 있으니 약정서를 확인하세요.
  • 금리 전망은 각 기관·언론의 의견을 옮긴 것입니다. 이 글은 정보 정리용이며 특정 대출 상품이나 금리 유형을 추천하지 않습니다.

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