홈 › 글

머니인사이트

연말 금리 바뀌는 주담대 165조: 고정금리로 갈아탈지, 중도상환할지 확인할 것

NEWS 가계부채 금리 대출

한눈에 보기

  • 올해 10~12월에 금리가 다시 정해지는 은행 주담대가 165조 원입니다. 지난 분기보다 21조 1천억 원 많습니다.
  • 5년 전 낮은 금리로 빌린 대출이라면 월 상환액이 수십만 원 늘 수 있습니다.
  • 먼저 은행 앱이나 약정서에서 내 대출의 ‘다음 금리 변경일’을 확인하세요.
  • 대출받은 지 3년이 지났다면 중도상환수수료는 원칙적으로 없습니다.
  • 선택지는 셋입니다. 그대로 두기, 갈아타기, 여윳돈으로 일부 갚기. 아래 계산표로 비교해 보세요.

10월 8일 업데이트: 미국 등 세계 국채 금리가 오르면서 국내 대출 금리도 오를 수 있다는 걱정이 나옵니다. 그래서 국채 금리와 내 주담대 금리가 어떻게 이어지는지 설명하는 질문 하나를 아래에 더했습니다. 10월 7~8일 기준 국채 금리와 확인 목록 3가지를 넣었고, 나머지 숫자와 계산은 그대로입니다.

숫자부터 보겠습니다. 국내 19개 은행 주담대 가운데 올해 4분기에 금리가 바뀌는 대출이 165조 원입니다. 3분기 143조 9천억 원보다 21조 1천억 원 늘었습니다.

이 숫자는 국회 정무위원회 한창민 의원(사회민주당)실이 금융감독원에서 받은 자료로, 머니투데이가 10월 7일 단독 보도했습니다. 보금자리론 같은 정책모기지(정부 기관이 공급하는 주담대)는 빠진 수치입니다.

왜 걱정이 나올까요? 같은 기사에 따르면 은행 주담대 평균금리(한국은행 집계)는 2021년 2분기 2.70%에서 올해 2분기 4.26%로 1.56%포인트 올랐습니다. 165조 원이 모두 그 무렵 받은 5년 주기 대출이라고 가정하면, 원리금 부담이 한 달에 1,434억 원, 1년에 약 1조 7,212억 원 늘어난다는 추산입니다.

지금 금리도 낮지 않습니다. 메트로신문은 10월 7일 기준 KB국민·신한·하나·우리 4대 은행 주담대 금리를 연 4.79~7.00%로 전했습니다.

그렇다면 내 대출도 여기에 들어갈까요? 들어간다면 무엇부터 해야 할까요? 순서대로 정리했습니다.

Q. 금리 재산정이 뭔가요?

한 줄로 말하면, 약속한 기간이 끝나서 대출 금리를 그때의 시장 금리로 다시 매기는 것입니다.

예를 들어보겠습니다. 2021년 말에 ‘5년 고정’ 조건으로 연 3%에 빌렸다면, 5년이 지나는 올해 말에 금리가 새로 정해집니다. 그사이 시장 금리가 올랐으니 내 금리도 따라 오릅니다.

새 금리는 보통 ‘기준금리 + 가산금리’로 정해집니다. 기준금리는 시장에서 정해지는 지표 금리이고, 가산금리는 은행이 비용과 위험을 따져 얹는 몫입니다. 가산금리는 대체로 처음 약정 때 정한 값을 따르기 때문에, 내 재산정 금리는 지금 신규 대출 금리와 다를 수 있습니다.

기준금리로는 두 가지가 많이 쓰입니다. 코픽스(COFIX)는 은행들이 예금 등으로 돈을 모을 때 드는 평균 비용으로, 변동형의 기준입니다. 은행채 5년물은 은행이 5년짜리 채권을 팔 때의 금리로, 혼합형·주기형의 기준입니다.

두 지표가 왜 따로 움직이는지는 코픽스 멈췄는데 주담대는 왜 오르나?에 정리해 두었습니다.

Q. 내 대출도 해당되는지 어떻게 확인하나요?

몇 분이면 됩니다. 아래 세 곳 중 한 곳만 보면 됩니다.

  1. 은행 앱 대출 상세 화면: ‘금리 변동 주기’, ‘다음 금리 변경일’, ‘고정금리 만료일’ 같은 항목을 찾습니다.
  2. 대출 약정서·상품설명서: 금리 유형(변동·혼합·주기형)과 기준금리 종류가 적혀 있습니다.
  3. 은행 고객센터: “다음 금리 변경일이 언제이고, 오늘 기준으로 계산하면 금리가 얼마가 되나요?”라고 물어보면 됩니다.

이때 날짜만 보지 말고 숫자 세 개를 같이 적어 두세요. 다음 변경일, 지금 금리, 오늘 기준 예상 금리입니다. 이 세 숫자가 있어야 아래 계산을 내 대출에 맞춰 해볼 수 있습니다.

2021년 10~12월에 5년 혼합형이나 주기형으로 빌렸다면, 올해 연말이 재산정 시점일 가능성이 큽니다. 원래 변동형이었다면 이미 6개월이나 12개월마다 금리가 바뀌고 있으니, 다음 변경일만 확인하면 됩니다.

Q. 고정·변동·혼합형·주기형, 재산정 뒤 무엇이 다른가요?

여기서 많이 헷갈립니다. 혼합형은 고정 기간이 끝나면 변동형으로 바뀝니다. 주기형은 정해진 주기마다 새 고정금리로 다시 정해집니다. 같은 ‘5년 고정’처럼 보여도 그 뒤가 다릅니다.

구분 금리가 바뀌는 방식 주로 쓰는 기준 좋은 점 아쉬운 점
순수 고정형 만기까지 그대로 대출 때 정한 금리 금리가 올라도 상환액이 같음 상품이 적고, 금리가 내려도 혜택 없음
변동형 6개월·12개월마다 바뀜 코픽스 등 금리가 내리면 바로 반영 금리가 오르면 상환액도 바로 늘어남
혼합형 처음 일정 기간(보통 5년) 고정, 그 뒤 변동 처음엔 은행채 5년물, 이후 코픽스 등 초반 몇 년은 계획 세우기 쉬움 고정 기간이 끝나면 변동 위험을 그대로 짐
주기형 정해진 주기(보통 5년)마다 다시 고정 은행채 5년물 등 주기 안에서는 상환액이 일정 재산정 때 금리가 높으면 그 금리로 다음 주기를 감

지금 시장은 변동형 쪽으로 크게 기울어 있습니다. 금감원 자료(머니투데이 보도)를 보면 올해 2분기 은행 신규 주담대 41조 5천억 원 가운데 36조 3천억 원, 87.5%가 변동형이었습니다. 순수 고정형은 10.4%, 혼합형은 2.4%에 그쳤습니다.

이미 빌린 돈도 마찬가지입니다. 2분기 말 전체 주담대 잔액 767조 원 가운데 497조 1천억 원(64.8%)이 변동형입니다. 금리가 오르면 그만큼 많은 사람이 바로 영향을 받는 구조입니다.

평균 금리도 참고해 볼 만합니다. 한국은행 집계로 8월 새로 나간 주담대 평균금리는 고정형 4.88%, 변동형 4.53%였습니다. 고정형이 0.35%포인트 비쌉니다. 이 차이를 ‘금리가 오를 때를 대비한 보험료’로 볼지가 선택의 핵심입니다.

새로 대출을 받는 입장에서 유형을 고르는 기준은 고정형·변동형 지금 고르는 법 FAQ에서 따로 다뤘습니다. 이 글은 이미 빌린 대출의 금리가 바뀔 때 무엇을 할지에 집중합니다.

Q. 금리가 바뀌면 월 상환액은 얼마나 늘어나나요?

숫자로 한번 보겠습니다. 아래는 모두 설명을 위한 가정입니다.

  • 2021년 말 3억 원, 30년 만기, 원리금균등상환(매달 원금과 이자를 합쳐 같은 금액을 갚는 방식)
  • 처음 5년은 연 3.0% 고정, 매달 약 126만 4,800원 상환
  • 5년 뒤 남은 원금 약 2억 6,672만 원을 남은 25년 동안 새 금리로 갚음
새 금리(가정) 월 상환액 월 증가액 1년 증가액
3.0% (그대로일 때) 약 126만 4,800원 - -
4.5% 약 148만 2,500원 약 21만 7,700원 약 261만 2,400원
5.5% 약 163만 7,900원 약 37만 3,100원 약 447만 6,900원

이자만 떼어 보면 계산이 더 간단합니다. 2억 6,672만 원 × (4.5% − 3.0%) ÷ 12 = 약 33만 3,400원입니다. 첫 달 이자가 이만큼 늘어난다는 뜻입니다.

그런데 월 상환액은 21만 7,700원만 늘었습니다. 왜 그럴까요? 매달 내는 돈 가운데 원금을 갚는 몫이 그만큼 줄어들기 때문입니다. 부담이 덜 늘어난 것처럼 보여도, 원금은 더 천천히 줄어듭니다.

금리를 0.5%포인트씩 올렸을 때 3억 원 대출의 월 상환액 변화는 고정형 주담대 하단 5% 넘었다…3억·30년 대출 월상환 얼마나 오르나에서 표로 볼 수 있습니다.

Q. 갈아타거나 일찍 갚으면 수수료는 얼마인가요?

먼저 용어부터 보겠습니다. 대환은 지금 대출을 새 대출로 갚고 옮기는 것, 쉽게 말해 ‘갈아타기’입니다. 중도상환수수료는 만기 전에 대출을 갚을 때 은행에 내는 수수료입니다.

이 부분은 꼭 확인해야 합니다. 금융소비자보호법은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 대출계약일부터 3년 안에 갚는 경우 등만 예외로 둡니다. 그래서 2021년에 받은 대출이 올해 재산정을 맞는다면, 갈아타거나 일부를 갚아도 수수료는 원칙적으로 없습니다.

다만 중간에 한 번 갈아탔다면 그 새 계약일부터 3년을 다시 셉니다. 2024년에 다른 은행으로 옮겼다면 아직 수수료 기간일 수 있습니다.

수수료율도 바뀌었습니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 맺은 대출부터는 은행이 실제로 드는 비용 안에서만 받도록 했습니다. 금융위원회 발표 당시 5대 은행 평균 주담대 수수료율은 고정금리 1.4%에서 0.65%로, 변동금리 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 그 전에 맺은 대출에는 예전 수수료율이 그대로 적용됩니다.

계산식은 이렇습니다. 중도상환수수료 = 갚는 금액 × 수수료율 × 남은 기간 ÷ 3년. 3년 가운데 남은 기간만큼만 내는 구조라, 시간이 지날수록 줄어듭니다.

상황(가정) 계산 수수료
2021년 11월 대출, 지금 전액 상환 계약 후 3년이 지남 0원(원칙)
2024년 10월 대출, 1억 원 상환, 수수료율 1.2% 가정 1억 원 × 1.2% × 12개월 ÷ 36개월 40만 원
2025년 10월 대출, 2억 원 상환, 수수료율 0.6% 가정 2억 원 × 0.6% × 24개월 ÷ 36개월 80만 원

은행별 실제 수수료율은 은행연합회 소비자포털에 공시됩니다. 5대 은행 수치는 앞선 FAQ 글의 표에 정리했습니다.

수수료가 없어도 갈아타기에는 다른 비용과 조건이 따릅니다. 인지세, 담보 설정 관련 비용 등이 드는데, 은행과 상품마다 누가 얼마를 내는지가 다르니 견적을 받아 보세요.

더 큰 문제는 한도입니다. 갈아타기는 새 대출이라 지금 기준으로 다시 심사합니다. DSR(1년 원리금이 연소득에서 차지하는 비율)과 LTV(집값 대비 대출 비율) 한도가 5년 전보다 빡빡해졌을 수 있습니다. 여기에 스트레스 DSR, 즉 앞으로 오를 수 있는 금리를 미리 얹어서 한도를 계산하는 규제까지 적용되면 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다. 남은 원금 전부가 새 한도 안에 들어오는지부터 확인하세요. DSR 계산법은 DSR이란? 계산방법과 은행 40% 기준에 있습니다.

Q. 세계 국채 금리가 오르면 내 주담대 금리도 오르나요?

짧게 답하면, 고정형·혼합형·주기형은 비교적 빨리 영향을 받고 변동형은 시간을 두고 받습니다. 먼저 숫자부터 보겠습니다.

  • 미국 국채 10년물: 10월 7일(미국 현지) 연 5.28%입니다. 6월 30일 4.44%보다 0.84%포인트 높습니다.
  • 국고채 3년물: 10월 8일 연 3.983%입니다. 9월 28일 4.119%보다는 내려왔지만, 6월 30일 3.703%보다 0.28%포인트 높습니다.
  • 국고채 5년물: 10월 8일 연 4.158%입니다. 6월 30일 3.925%보다 0.233%포인트 높습니다.

국채는 나라가 돈을 빌리면서 내주는 차용증(채권)입니다. 국고채는 우리 정부가 발행하는 국채입니다. 미국 숫자는 미국 재무부, 한국 숫자는 한국은행 집계입니다.

국채 금리는 ‘돈 빌리는 값’의 바닥 역할을 합니다. 가장 믿을 만한 곳인 나라도 이만큼 이자를 줘야 한다면, 은행은 그보다 더 줘야 돈을 모을 수 있습니다.

그렇다면 미국 금리가 왜 우리에게까지 올까요? 미국 국채가 이자를 더 주면 투자자에게 한국 채권은 상대적으로 덜 매력적으로 보입니다. 그러면 국내 국고채와 은행채 금리에도 오르는 힘이 생깁니다. 뉴시스는 10월 5일 기사에서 “미국발 금리 충격이 국내 국고채와 은행채 금리 상승으로 번지면서” 주담대 금리도 들썩인다고 전했습니다.

여기서부터는 내 대출 유형에 따라 다릅니다.

고정형·혼합형·주기형은 은행채 5년물을 기준으로 금리를 정합니다. 은행채는 은행이 돈을 빌리려고 발행하는 채권입니다. 은행채 금리는 국채 금리와 대체로 같은 방향으로 움직이고, 은행은 이를 바탕으로 고정형 금리를 자주 고칩니다. 그래서 국채 금리가 오르면 고정형 금리에 먼저 나타나는 편입니다.

변동형은 코픽스를 기준으로 합니다. 코픽스는 은행이 예금 등으로 돈을 모은 평균 비용으로, 한 달에 한 번 발표됩니다. 시장 금리가 올라 은행이 예금 이자를 올리면 시간이 지나 코픽스에 반영되고, 내 대출에는 다음 금리 변경일에 들어옵니다. 국채 금리가 오른 날 바로 내 변동형 이자가 바뀌지는 않는다는 뜻입니다.

재산정을 앞둔 분에게 중요한 건 ‘금리가 다시 정해지는 그날’의 숫자입니다. 주기형은 그 무렵 은행채 5년물을 바탕으로 다음 주기 금리가 정해지고, 혼합형은 그 시점 코픽스 등을 따르는 변동금리로 바뀝니다.

국채 금리는 매일 오르내립니다. 위에서 보듯 국고채 3년물도 9월 28일보다 10월 8일이 낮습니다. 오늘 숫자 하나로 앞날을 짐작하기보다, 내 재산정 날짜를 기준으로 은행에 예상 금리를 물어보는 편이 정확합니다.

  • ☐ 내 대출 금리가 은행채 5년물과 코픽스 가운데 무엇을 따라가는지 약정서에서 확인했다
  • ☐ 고정형으로 갈아탈 생각이라면, 같은 날 여러 은행의 금리를 함께 비교했다
  • ☐ 금리가 지금보다 1%포인트 더 올라도 월 상환액을 감당할 수 있는지 계산해 봤다

Q. 그대로 둘까, 갈아탈까, 일부 갚을까?

앞의 예시를 이어서 계산해 보겠습니다. 남은 원금 약 2억 6,672만 원, 남은 기간 25년, 재산정 금리 5.5%(변동형)라고 가정합니다. 수수료는 3년이 지나 0원입니다.

선택 가정 월 상환액 따져 볼 점
그대로 두기 5.5% 변동형 약 163만 7,900원 이후에도 6개월 등 주기마다 금리가 또 바뀜
주기형으로 갈아타기 5.0%, 부대비용 50만 원 약 155만 9,200원
(월 7만 8,700원 감소)		 50만 원 ÷ 7만 8,700원 = 약 6.4개월이면 비용 회수. 한도 심사와 새 수수료 기간 3년
5천만 원 일부 상환 5.5% 유지, 남은 원금 약 2억 1,672만 원 약 133만 800원
(월 30만 7,000원 감소)		 비상금이 충분히 남는지, 포기하는 예금 이자

갈아타기는 이렇게 보면 됩니다. 매달 줄어드는 금액으로 부대비용을 몇 달 만에 회수하는지 계산합니다. 회수 기간이 짧고, 새 한도가 남은 원금을 덮고, 앞으로 3년 안에 다시 옮길 계획이 없다면 검토해 볼 만합니다.

일부 상환은 예금과 비교합니다. 5천만 원을 갚으면 첫해 이자가 대략 5천만 원 × 5.5% = 275만 원 줄어듭니다. 같은 돈을 연 3.5% 예금에 두면(가정) 이자 175만 원에서 이자소득세 15.4%를 떼고 약 148만 500원이 남습니다. 단순 비교로는 갚는 쪽이 1년에 약 126만 9,500원 유리합니다.

결국 핵심은 이것입니다. 대출 금리가 세금 뗀 예금 금리보다 높고, 갚고 나서도 몇 달 치 생활비가 남는다면 일부 상환 쪽 계산이 유리하게 나옵니다. 반대로 한 번 갚은 돈을 다시 빌리려면 그때의 한도와 금리로 새로 심사를 받아야 합니다.

그대로 두기도 답이 될 수 있습니다. 1~2년 안에 집을 팔거나 목돈으로 다 갚을 계획이라면, 갈아타는 비용과 새로 시작되는 수수료 기간이 오히려 부담입니다. 대신 금리가 더 오를 때를 견딜 수 있는지는 봐 두세요. 위 예시에서 금리가 5.5%에서 6.5%로 1%포인트 더 오르면 월 상환액은 약 180만 900원으로, 16만 3,000원가량 더 늘어납니다.

Q. 결정 전에 무엇부터 체크하면 되나요?

  • ☐ 다음 금리 변경일과 오늘 기준 예상 금리를 확인했다
  • ☐ 대출 계약일을 보고 3년이 지났는지(중도상환수수료가 있는지) 확인했다
  • ☐ 재산정 뒤 월 상환액을 계산해 월 소득 옆에 적어 봤다
  • ☐ 다른 은행 2~3곳에서 갈아타기 금리와 부대비용 견적을 받았다
  • ☐ 새 대출 한도(DSR·LTV)가 남은 원금을 다 덮는지 확인했다
  • ☐ 일부 상환을 한다면, 갚은 뒤에도 비상금이 남는지 확인했다
  • ☐ 급여이체·카드 실적 같은 우대금리 조건이 재산정 뒤에도 유지되는지 확인했다
  • ☐ 소득이나 신용점수가 올랐다면 금리인하요구권(신용이 좋아졌을 때 금리를 낮춰 달라고 요청할 수 있는 권리)을 써 봤다

Q. 그 밖에 많이 묻는 질문은?

Q1. 은행이 금리 바뀐다고 미리 알려주지 않나요?

은행이 안내를 보내기도 하지만, 안내를 못 받았다고 금리 변경이 미뤄지지는 않습니다. 날짜는 직접 확인해 두는 편이 안전합니다.

Q2. 순수 고정금리로 갈아타면 끝까지 안심인가요?

상환액은 만기까지 같아서 계획 세우기는 쉽습니다. 대신 금리가 내려가도 혜택이 없고, 내려간 뒤 다시 갈아타려면 3년 안에는 수수료가 붙을 수 있습니다. 상품 자체도 많지 않습니다. 2분기 신규 주담대 중 순수 고정형은 4조 3천억 원, 10.4%였습니다.

Q3. 정부가 말한 장기 고정금리 주담대는 언제 나오나요?

아직 정해진 게 없습니다. 머니투데이 보도에 따르면 금융위원회는 지난해 만든 장기·고정금리 주담대 TF에 대해 “가동 중이지 않으며 내부 검토 중”이라고 의원실에 답했습니다. 연말 재산정에 맞춰 기댈 수 있는 선택지로 보기는 어렵습니다.

Q4. 보금자리론도 이번 165조 원에 들어가나요?

아닙니다. 이번 자료는 정책모기지를 뺀 은행 주담대 기준입니다. 보금자리론은 만기까지 고정금리로 갚는 상품이라 이번 재산정과는 성격이 다릅니다.

Q5. 165조 원이면 1인당 얼마씩 오르는 건가요?

그렇게 나눌 수는 없습니다. 연 1조 7천억 원은 전체가 2021년 대출이라고 가정한 추산이고, 실제로는 대출 시점과 금리, 남은 원금이 사람마다 다릅니다. 내 부담은 내 대출 숫자로 계산해야 정확합니다.

Q. 주의할 점은 뭔가요?

  • 은행이 광고하는 가장 낮은 금리는 우대 조건을 모두 채웠을 때의 금리입니다. 내가 실제로 채울 수 있는 조건만 넣어서 비교하세요.
  • 새마을금고, 지역 농협·수협 같은 상호금융은 금융소비자보호법 적용 대상이 아니어서 수수료 기준이 은행과 다를 수 있습니다. 약정서를 꼭 보세요.
  • 금리 전망은 누구도 장담할 수 없습니다. ‘금리가 곧 내린다’ 또는 ‘더 오른다’는 한쪽 전망에만 기대어 결정하지 마세요.

함께 보면 좋은 글: 갈아탈 은행을 고르기 전에, MCI 재개와 금리 인하로 대출 문턱이 낮아진 은행을 정리한 「주담대 문턱 낮아졌다: SC제일·경남은행 MCI 재개, 농협·기업은행 금리 인하」(부동산인사이트)를 함께 보세요.

Q. 어디서 나온 숫자인가요? (출처)

이 글은 정보 제공용이며 특정 대출 상품이나 금리 유형, 상환 방법을 권하지 않습니다. 계산은 모두 가정을 둔 예시이고, 실제 금리·한도·수수료는 은행과 개인 조건에 따라 다릅니다. 결정 전 거래 은행에서 직접 확인하세요.