한눈에 보기
- 10월 1일부터 기존 집을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 다만 전국이 아니라, 조정대상지역에 집이 있는 사람이 조정대상지역에서 새 집을 산 경우만 해당합니다.
- 새 집을 2026년 8월 4일 이후에 샀고, 기존 집을 10월 1일 이후에 파는 경우부터 2년이 적용됩니다.
- 8월 3일까지 새 집을 샀거나, 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면 예전처럼 3년입니다.
- 기간을 넘기면 1주택 양도세 비과세(양도가액 12억원 이하분)를 받지 못할 수 있습니다. 내 날짜는 세무서·세무사에게 꼭 확인하세요.
갈아타기를 하다 보면 잠깐 집이 두 채가 되는 때가 있습니다. 이때 기존 집을 기한 안에 팔면 1주택자처럼 양도세를 비과세받을 수 있습니다. 그 기한이 10월 1일부터 일부 지역에서 2년으로 줄었습니다. 누가 해당되는지, 언제까지 팔아야 하는지 정부 발표와 시행령 원문으로만 정리했습니다.
먼저 용어부터 짧게 보겠습니다.
- 양도소득세(양도세): 집 같은 재산을 팔아서 생긴 이익에 붙는 세금입니다.
- 비과세: 세금을 아예 매기지 않는 것입니다.
- 종전주택: 원래 갖고 있던 집, 즉 팔아야 하는 기존 집입니다.
- 신규주택: 새로 산 집입니다.
- 조정대상지역: 집값이 많이 오른 곳 등을 정부가 지정한 규제지역입니다. 세금·대출 규칙이 더 엄격합니다.
- 시행령: 법률의 세부 기준을 정한 대통령령입니다. 이번 변경은 「소득세법 시행령」을 고친 것입니다.
- 경과규정: 규칙이 바뀔 때 이미 진행 중인 사람에게 옛 규칙과 새 규칙 중 무엇을 적용할지 정한 조항입니다(시행령 부칙).
Q1. 정말 바뀌었나요? 언제부터인가요?
네, 바뀌었습니다. 2026년 10월 1일부터 시행입니다.
정부는 9월 29일 국무회의에서 「소득세법 시행령」 등 4개 시행령 개정안을 의결했습니다(재정경제부 보도자료, 9/29). 국가법령정보센터에는 대통령령 제36737호, 2026년 9월 30일 공포, 10월 1일 시행으로 올라와 있습니다.
바뀐 곳은 소득세법 시행령 제155조 제1항입니다. 원래 "3년 이내"였던 문구가 아래처럼 둘로 나뉘었습니다.
| 경우 | 기존 집 처분 기한 |
|---|---|
| 새 집을 살 때 기존 집이 조정대상지역에 있고, 새 집도 조정대상지역에 있는 경우 | 새 집 취득일부터 2년 이내 |
| 그 밖의 경우 | 새 집 취득일부터 3년 이내 (그대로) |
자료: 소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호·제2호(2026.10.1. 시행)
Q2. 그럼 나도 해당되나요?
핵심은 두 집이 모두 조정대상지역인지입니다. 기준 시점은 새 집을 취득한 날입니다.
- 기존 집 조정대상지역 + 새 집 조정대상지역 → 2년
- 기존 집 조정대상지역 + 새 집 조정대상지역 밖 → 3년
- 기존 집이 조정대상지역 밖 → 3년
여기서 많이 헷갈립니다. 기사 제목만 보면 모든 일시적 2주택자의 기한이 줄어든 것 같지만, 시행령 원문은 위 첫 번째 경우만 2년으로 정했습니다. 나머지는 지금도 3년입니다.
예외도 하나 있습니다. 새 집이 있는 곳이 조정대상지역으로 공고되기 전에 이미 그 집을 샀거나, 계약하고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규칙에서 빠집니다(제155조 제1항 제1호 괄호).
내 집 주소가 조정대상지역인지, 언제 지정됐는지는 국토교통부 공고로 확인해야 합니다. 이 글에서는 지역 목록을 따로 적지 않았습니다.
Q3. 이미 새 집을 샀는데도 2년이 적용되나요?
날짜에 따라 다릅니다. 시행령 부칙 제2조(경과규정)를 그대로 옮기면 이렇습니다.
| 내 상황 | 적용 기한 |
|---|---|
| 2026년 8월 3일 이전에 새 집(새 집을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득 | 종전 규정 3년 |
| 8월 3일 이전에 새 집 매매계약 체결 + 계약금 지급, 증명서류로 확인됨 | 종전 규정 3년 |
| 8월 4일 이후 새 집 취득 + 기존 집을 10월 1일 이후 양도 | 새 규정 2년 |
자료: 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제36737호) 제2조, 재정경제부 보도자료(2026-09-29)
그렇다면 왜 8월 4일일까요? 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표한 날이 8월 3일이기 때문입니다. 발표 다음 날부터 산 집에 새 규칙을 적용하는 구조입니다.
이 부분은 꼭 확인해야 합니다. 계약금 예외는 "증명서류에 의해 확인되는 경우"로 적혀 있습니다. 계약서, 계약금 이체 내역 같은 서류를 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. 어떤 서류가 인정되는지는 원문에 목록이 없어서 세무서 확인이 필요합니다.
Q4. "취득일", "판 날"은 언제를 말하나요?
원칙은 잔금(대금)을 다 치른 날입니다. 잔금 전에 소유권 이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 기준입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항).
쉽게 생각하면 됩니다. 새 집 잔금일에 시계가 출발하고, 기존 집 잔금일이 기한 안에 들어와야 합니다. 기존 집 매매계약만 기한 안에 했다고 끝나는 게 아니라는 점이 중요합니다.
Q5. 날짜로 계산해 보면 어떻게 되나요?
아래는 설명을 위한 「예시」입니다. 모두 기존 집 취득 후 1년이 지나 새 집을 샀고, 기존 집이 비과세 요건(Q6)을 채웠다고 가정합니다.
| 「예시」 | 새 집 | 적용 | 기존 집 잔금 기한(대략) |
|---|---|---|---|
| A | 조정→조정, 8월 20일 계약, 9월 10일 잔금 | 2년 | 2028년 9월 10일 무렵 |
| B | 조정→조정, 7월 25일 계약금 지급, 10월 20일 잔금 | 3년 (8/3 이전 계약금, 증빙 필요) | 2029년 10월 20일 무렵 |
| C | 조정→조정 밖, 11월 5일 잔금 | 3년 | 2029년 11월 5일 무렵 |
| D | 조정→조정, 6월 30일 잔금 | 3년 (8/3 이전 취득) | 2029년 6월 30일 무렵 |
예시 A와 B를 비교해 보면 차이가 큽니다. 잔금일은 B가 더 늦지만, 계약금을 8월 3일 전에 냈다는 이유로 기한이 1년 더 깁니다.
표에 "무렵"이라고 적은 이유가 있습니다. 기간의 마지막 날을 하루 단위로 어떻게 세는지는 이번 시행령 원문에 따로 적혀 있지 않습니다. 하루 차이로 결과가 갈릴 수 있으니, 마지막 날은 세무서·세무사에게 확인하고 일정은 여유 있게 잡는 편이 안전합니다.
Q6. 기한만 지키면 무조건 비과세인가요?
아닙니다. 기한은 여러 조건 중 하나입니다. 시행령 원문에 적힌 기본 조건은 이렇습니다.
- 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 사야 합니다(제155조 제1항). 기존 집을 사고 몇 달 만에 새 집을 사면 이 특례 대상이 아닙니다.
- 기존 집을 2년 이상 보유해야 합니다. 기존 집을 살 때 그곳이 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주도 필요합니다(제154조 제1항).
- 기한(2년 또는 3년) 안에 기존 집을 팔아야 합니다.
거주 기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다(제154조 제6항).
그리고 비과세가 집값 전체에 적용되는 것도 아닙니다. 정부 설명에 따르면 1세대 1주택 특례는 양도가액 12억원 이하분 비과세, 그리고 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 과세 이익을 깎아 주는 제도) 최대 80% 우대입니다(재정경제부, 9/29). 12억원을 넘는 집은 넘는 부분에 세금이 생길 수 있습니다. 실제 세금은 집마다 다르니 홈택스 계산이나 세무 상담으로 확인해야 합니다.
위 조건 외에도 예외 규정이 여럿 있습니다(상속주택, 혼인·부모 봉양으로 2주택이 된 경우 등). 이런 경우는 이 글 범위를 벗어나므로 따로 확인하셔야 합니다.
Q7. 종합부동산세도 바뀌나요?
네, 함께 바뀝니다. 조정대상지역 일시적 2주택자의 종부세 1세대 1주택 특례(기본공제 12억원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 등)도 기간이 3년에서 2년으로 줄었습니다.
적용 시점은 양도세와 다릅니다. 8월 4일 이후 새 집을 취득하고, 2027년 6월 1일 기준으로 내야 하는 종부세부터입니다. 8월 3일 이전 취득·계약금 지급은 역시 종전 규정입니다(재정경제부 보도자료, 9/29).
종부세 특례 신청이 무엇인지 궁금하다면 종부세 합산배제·특례, 누가 신청해야 하나에 정리해 두었습니다.
주의사항
- 이 글은 시행령 원문과 정부 보도자료에 적힌 내용만 정리했습니다. 개인 상황(세대 구성, 분양권·입주권, 상속·임대주택 등)에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 새 집이 분양권·조합원입주권에서 시작된 경우에 이번 2년 규칙이 어떻게 맞물리는지는 이번 발표에 따로 설명이 없습니다. 미확인이므로 세무서·세무사 확인이 필요합니다.
- 일부 보도는 취득세 관련 내용도 함께 다뤘지만, 이번 재정경제부 발표(소득세·종부세 등 4개 시행령)에는 취득세 내용이 없습니다. 취득세는 이 글에서 다루지 않았습니다.
- 기한을 넘기면 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있습니다. 이 글은 세금을 줄여 준다는 약속이 아니며, 실제 신고 전에는 국세청(126 상담) 또는 세무사와 날짜·서류를 확인하세요.