Q: 종부세 합산배제·과세특례 신청은 언제부터 언제까지이고, 누가 해야 하나요? 이미 신청한 사람은 또 해야 하나요?
한눈에 보기
- 2026년 10월 10일 현재 기준으로 합산배제·과세특례 신고·신청 기간(9월 16일~30일)은 끝났습니다.
- 국세청은 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천 명에게 안내문을 보냈고, 기간 안에 신청한 내용은 11월 정기고지에 반영됩니다.
- 종부세 납부기간은 12월 1일~15일입니다. 낼 세금이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
- 9월 신청을 놓쳤다면 12월 정기신고 기간에 다시 신청할 수 있습니다.
- 예전에 신청했고 변동이 없으면 다시 신청할 필요가 없습니다. 임대등록 말소처럼 요건을 잃었다면 변동 신고를 해야 합니다.
10월 10일 업데이트: 신청 기간이 끝난 뒤 할 일 중심으로 다시 정리하고, 국세청 기준 종부세 계산 구조(공제금액·세율·1세대 1주택 세액공제)와 직접 계산한 예시, 11월 고지서를 받으면 확인할 점을 더했습니다.
누가, 언제까지 신청했나 (기간 종료)
국세청은 2026년 9월 10일, 종합부동산세 합산배제와 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천 명에게 안내문을 보냈다고 밝혔습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신고·신청 기간 | 2026년 9월 16일 ~ 9월 30일 (종료) |
| 반영 시점 | 11월 종합부동산세 정기고지(구체적인 발송일은 발표 전) |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 안내 규모 | 적용 예상 납세자 약 4만8천 명 |
| 신청 채널 | 홈택스(또는 서면) |
합산배제
일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택과 주택신축용 토지 등을 신고하면, 그 물건은 종부세 과세표준 합산에서 빠집니다. 과세표준은 세금을 매기는 기준 금액입니다. 세부 요건은 유형마다 다르니 홈택스와 국세청 안내로 확인하세요.
합산배제는 국세청이 알아서 적용해 주지 않습니다. 납세자가 직접 신고해야 적용됩니다.
과세특례 (1세대 1주택으로 계산)
아래 경우에 신청하면(요건 충족 시) 1세대 1주택자로 보고 종부세를 계산하는 특례를 받을 수 있습니다.
- 일시적 2주택
- 상속주택
- 지방 저가주택
- 부부 공동명의주택
올해 달라진 점
- 부부 공동명의 1주택 특례(올해부터): 지분 비율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정해 신청할 수 있습니다. 예전에는 지분이 50 대 50일 때만 합의로 정할 수 있었습니다. 고령자·장기보유 공제를 따져 유리한 쪽을 고를 수 있게 된 것입니다.
- 세율 적용 때 주택 수에서 빼 주는 특례: 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소(관심)지역 주택 특례를 신청하면 세율을 정할 때 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 그 결과 3주택 이상 중과세율을 피할 수 있습니다. 나머지 주택 수에 따라 결과는 달라집니다.
- 유불리 점검: 부부 공동명의 특례는 오히려 불리할 때도 있습니다. 홈택스 세액 모의계산으로 따져 본 뒤 정하세요.
종부세는 어떻게 계산되나
국세청 안내에 따르면 주택분 종부세의 출발점은 아래 식입니다. 과세표준은 세금을 매기는 기준 금액이고, 공정시장가액비율은 공시가격 가운데 세금 계산에 넣는 비율입니다.
과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
| 구분 | 공제금액 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 그 밖의 개인 | 9억 원 |
2주택 이하의 세율은 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%, 25억 원 이하 1.3%로 올라갑니다. 3주택 이상은 12억 원 초과 구간부터 세율이 더 높습니다(25억 원 이하 2.0% 등). 그래서 세율을 정할 때 주택 수에서 빠지는 특례가 중요합니다.
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액을 더 깎아 줍니다. 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 5년 이상 보유 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지입니다.
「예시」 공시가격 합계 15억 원
| 경우(예시) | 과세표준 | 세율 적용 결과 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자로 계산 | (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원 | 0.5% 적용, 약 90만 원 |
| 위와 같고, 만 65세·10년 보유 | 위와 같습니다 | 공제율 70% 적용, 약 27만 원 |
| 1세대 1주택자가 아닌 경우 | (15억 − 9억) × 60% = 3억 6천만 원 | 0.7% 적용 후 누진공제 60만 원, 약 192만 원 |
이 예시는 공제금액과 세율 차이를 보여 주려는 단순 계산입니다. 실제 세액은 재산세 중복분 공제, 세부담 상한(올해 재산세와 종부세 합계가 지난해의 150%를 넘지 않게 막는 장치)이 반영돼 더 적을 수 있고, 여기에 세액의 20%인 농어촌특별세가 붙습니다. 내 세액은 11월 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
신청방법 (홈택스)
- 홈택스에 로그인합니다.
- 화면 아래 「세무 업무 가이드맵(Map)」에서 「종합부동산세」를 고릅니다.
- 합산배제 신고 또는 과세특례 신청 메뉴에서 진행합니다.
- 미리채움, 합산배제 진단, 세액 모의계산 기능을 함께 쓰면 편합니다.
서면 신고도 가능합니다. 9월 기간은 끝났지만 12월 정기신고 때도 같은 메뉴를 쓰게 되니, 그때는 마감일 직전보다 여유 있게 접수하는 편이 안전합니다.
마감 이후: 놓쳤다면, 그리고 12월 납부
9월 신고를 놓쳤다면? 원칙적으로 11월 고지서에는 합산배제나 특례가 반영되지 않습니다. 하지만 기회가 사라지는 것은 아닙니다. 12월 1~15일 종부세 정기신고 기간에 합산배제나 과세특례를 직접 신청할 수 있습니다. 이미 고지서대로 세금을 냈다면 경정청구나 이의신청으로 세액을 바로잡는 방법이 있습니다. 경정청구는 이미 낸 세금이 많았다며 고쳐 달라고 요청하는 절차입니다. 청구 기한은 사람마다 다를 수 있으니 신청 전에 세무서나 국세청 상담전화(126)에서 확인하세요.
12월 납부와 나눠 내기(분납). 종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 낼 세금이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 뒤 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 종부세에는 세액의 20%인 농어촌특별세가 함께 붙고, 이것도 같은 비율로 나눠 낼 수 있습니다.
| 종부세액(예시) | 분납 규칙 | 나중에 낼 수 있는 최대 금액 |
|---|---|---|
| 200만 원 | 250만 원 이하라 분납 대상 아님 | 0원 |
| 400만 원 | 250만 원 넘는 부분만 분납 | 150만 원 |
| 800만 원 | 500만 원 초과면 세액의 50%까지 분납 | 400만 원 |
농어촌특별세도 같은 비율로 나눠 낼 수 있습니다. 「예시」로 종부세가 800만 원이면 농어촌특별세는 20%인 160만 원이고, 종부세를 50%까지 분납하는 만큼 농어촌특별세도 80만 원까지 나중에 낼 수 있습니다. 분납분의 기한은 12월 15일 납부기한에서 6개월 안, 곧 2027년 6월 중순까지입니다.
예시 세액은 분납 규칙을 설명하려고 정한 숫자입니다. 내 세액은 11월 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
11월 고지서를 받으면 확인할 것
- 고지서가 우편으로 오지 않았다면 홈택스에서 전자고지 신청 여부와 고지 내역을 확인합니다.
- 9월에 신청한 합산배제·과세특례가 고지서에 반영됐는지 봅니다. 홈택스에서 신청 내역과 고지 내역을 함께 볼 수 있습니다.
- 세액이 250만 원을 넘는다면 분납할지 정합니다. 분납분은 납부기한(12월 15일)이 지난 뒤 6개월 안에 내면 됩니다.
- 반영이 안 됐거나 금액이 이상하면 12월 1~15일 정기신고 기간에 직접 신고·신청할 수 있습니다. 고지서대로 낸 뒤라면 경정청구를 알아봅니다.
- 고지서가 오기 전에 문자나 링크로 납부를 재촉하는 연락은 국세청 상담전화(126)로 먼저 확인하세요.
Q. 안내문을 받았으면 자동으로 특례가 적용되나요?
아닙니다. 안내문은 「적용될 가능성이 있다」는 알림일 뿐입니다. 신고나 신청을 해야 적용됩니다.
Q. 9월 신청을 놓쳤다면 무엇부터 하나요?
순서대로 보면 간단합니다.
- 11월 고지서 확인: 9월에 신청하지 않았다면 합산배제나 특례가 빠진 금액으로 고지될 수 있습니다.
- 12월 1~15일 정기신고: 이 기간에 합산배제 신고나 과세특례 신청을 함께 해서 직접 신고·납부할 수 있습니다. 신고한 금액이 고지 금액을 대신합니다.
- 이미 냈다면 경정청구: 고지서대로 낸 뒤 요건을 갖췄다는 걸 알았다면 경정청구로 고쳐 달라고 요청합니다.
어느 단계든 홈택스 세액 모의계산으로 신청했을 때와 안 했을 때의 금액을 먼저 비교해 보세요. 요건이 애매하면 세무서나 국세청 상담전화(126)에 물어보는 것이 가장 빠릅니다.
Q. 임대주택인데 임대료를 올렸습니다. 문제가 되나요?
될 수 있습니다. 임대료를 직전 계약보다 5% 넘게 올리면 위반한 해와 그다음 해까지 2년 동안 합산배제를 받지 못한다는 점이 함께 안내되고 있습니다. 의무임대기간 중 위반했다면 이미 감면받은 세금에 이자 상당 가산액까지 더해 낼 수 있습니다. 12월 정기신고 전에 임대료 인상 이력을 먼저 확인하세요.
Q. 부부 공동명의 1주택이면 무엇을 비교하나요?
두 가지 계산 방식 가운데 세금이 적은 쪽을 고르는 문제입니다.
- 특례를 신청하지 않으면: 부부가 각자 「그 밖의 개인」으로 9억 원씩 공제를 받습니다. 대신 나이·보유 기간 세액공제는 없습니다.
- 특례를 신청하면: 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자처럼 12억 원 공제와 나이·보유 기간 세액공제(최대 80%)를 받습니다.
보통 공시가격이 높지 않고 젊은 부부라면 각자 공제가 유리하고, 나이가 많고 오래 보유했다면 특례가 유리한 경우가 많습니다. 다만 집값과 나이, 보유 기간에 따라 결과가 바뀌니 홈택스 모의계산으로 두 경우를 모두 넣어 보세요.
Q. 작년에 신청했는데 올해 또 해야 하나요?
예전에 신고·신청했고 상황이 그대로라면 다시 할 필요가 없습니다. 임대등록이 말소됐거나 주택을 팔았거나 새로 샀다면 변동 신고가 필요합니다.
꼭 기억할 점
- 예전에 신고·신청했고 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다.
- 임대주택 등록 말소 등으로 요건을 못 채우게 됐다면 반드시 신고해야 합니다.
- 특례를 받은 뒤 요건을 못 채운 것이 드러나면 경감받은 세액과 이자 상당 가산액을 더 내야 할 수 있습니다. 그래서 처음부터 사실대로 신고·신청하는 것이 가장 안전합니다.
- 안내문을 받았다고 특례가 자동으로 적용되지는 않습니다.
- 이 글은 예상 세액이나 고지서 금액을 계산해 드리지 않습니다. 금액은 고지서와 홈택스로 확인하세요.
그래서 지금 할 일
9월 16~30일 신청 기간은 끝났습니다. 신청을 마쳤다면 11월 고지서에 반영됐는지 확인하고, 12월 1~15일 납부 일정을 챙기면 됩니다.
놓쳤다면 12월 정기신고 때 다시 신청할 수 있습니다. 상황이 그대로면 다시 할 필요가 없고, 요건이 깨졌다면 변동 신고를 미루지 않는 것이 중요합니다. 일시적 2주택 처분 기한이 바뀐 내용은 조정대상지역 일시적 2주택, 기존 집 처분 기한 3년에서 2년으로에 정리했습니다.
출처
- 연합뉴스(AKR20260910057100002, 2026-09-10), 대한민국 정책브리핑(국세청 보도자료 전재, 2026-09-10)
- 국세청 「종합부동산세 납부기한」(납부기간, 분납, 농어촌특별세) — 국세청
- 국세청 종합부동산세 계산 구조(공제금액, 공정시장가액비율, 세율, 1세대 1주택 세액공제) — 국세청, 국세청, 국세청 세율
- 종합부동산세법 제8조(과세표준) — 국가법령정보센터
- 디지털데일리 「종부세 합산배제 신고 놓쳤다면…“12월에 다시 신청하세요”」(2026-10-02) — 디지털데일리
- 제도·요건은 달라질 수 있으니 홈택스·국세청 공식 안내를 확인하세요.
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