Q. 금리가 더 오를 것 같다는데, 왜 집값 기대는 안 내려갈까요?
한국은행이 2026년 9월 23일 발표한 소비자동향조사를 보면, 숫자부터가 엇갈립니다. 금리가 더 높아질 것이라는 전망은 한층 세졌는데, 집값이 오를 것이라는 기대는 그대로였습니다. CSI는 소비자 심리를 숫자로 본 지표(기준값 100)입니다.
10월 8일 업데이트: 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에서 최근 12개월 지수 흐름과 실제 금리·집값 지표를 표로 더했고, CSI 읽는 법 Q&A 3개를 넣었습니다. 10월 소비자동향조사(10월 하순 공표 예정)와 10월 22일 금융통화위원회 결과는 아직 발표 전이라 넣지 않았습니다.
한눈에 보기
- 금리수준전망CSI 128: 전월보다 3포인트 올랐습니다(현재 대비 6개월 후 금리 전망). 서울신문 등 언론은 2023년 10월(128) 이후 2년 11개월 만에 가장 높은 수준이라고 보도했습니다.
- 주택가격전망CSI 125: 전월과 같습니다(현재 대비 1년 후 집값 전망). 100을 크게 웃도는, 오른다는 쪽이 많은 숫자입니다.
- 소비자심리지수(CCSI) 106.6: 전월보다 2.1포인트 올라 한 달 만에 반등했습니다.
- 1년 흐름: 금리수준전망CSI는 2025년 10월 95에서 2026년 9월 128로 33포인트 올랐습니다. 주택가격전망CSI는 올해 3월 96까지 내려갔다가 다시 125로 올라왔습니다.
- 조사 기간은 2026년 9월 9일~16일, 전국 도시 2,500가구가 대상이었습니다(응답 2,226가구).
Q. 두 CSI가 말하는 ‘전망 시점’이 같나요?
같지 않습니다. 그래서 숫자를 나란히 놓고 보면 더 분명해집니다.
- 금리수준전망CSI: 지금보다 6개월 뒤 금리가 오를지·내릴지.
- 주택가격전망CSI: 지금보다 1년 뒤 집값이 오를지·내릴지.
둘 다 100을 넘으면 “오른다”는 쪽이 “내린다”는 쪽보다 많다는 뜻입니다. 9월에는 금리 쪽(128)이 더 세졌고, 집값 쪽(125)은 그대로 높은 자리에 머물렀습니다.
Q. 최근 1년 동안 두 지수는 어떻게 움직였나요?
숫자로 한번 보겠습니다. 한국은행 ECOS에 공표된 값을 그대로 옮겼습니다.
| 조사 월 | 금리수준전망CSI | 주택가격전망CSI | 소비자심리지수(CCSI) |
|---|---|---|---|
| 2025년 10월 | 95 | 122 | 109.6 |
| 2025년 11월 | 98 | 119 | 112.3 |
| 2025년 12월 | 102 | 121 | 109.8 |
| 2026년 1월 | 104 | 124 | 110.8 |
| 2026년 2월 | 105 | 108 | 112.1 |
| 2026년 3월 | 109 | 96 | 107.0 |
| 2026년 4월 | 115 | 104 | 99.2 |
| 2026년 5월 | 114 | 112 | 106.1 |
| 2026년 6월 | 126 | 120 | 106.6 |
| 2026년 7월 | 126 | 127 | 106.8 |
| 2026년 8월 | 125 | 125 | 104.5 |
| 2026년 9월 | 128 | 125 | 106.6 |
자료: 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 소비자동향조사(전국, 월), 2026-10-08 조회. 10월 조사 값은 발표 전입니다.
표에서 두 가지가 눈에 띕니다.
첫째, 금리 쪽은 거의 한 방향이었습니다. 1년 전 95로 100보다 낮았던 금리수준전망CSI는 올해 들어 꾸준히 올라 6월에 126으로 뛰었고, 9월에는 128이 됐습니다. 1년 전에는 금리가 내릴 것으로 본 사람이 더 많았는데, 지금은 오를 것으로 보는 사람이 훨씬 많아진 셈입니다.
둘째, 집값 쪽은 한 번 크게 꺾였다가 돌아왔습니다. 주택가격전망CSI는 1월 124에서 2월 108, 3월 96으로 두 달 만에 28포인트 내려갔습니다. 3월에는 100 아래로 떨어져, 1년 뒤 집값이 내린다는 쪽이 조금 더 많았습니다. 그 뒤 4월 104, 6월 120, 7월 127로 다시 올라섰고 8~9월에는 125를 지켰습니다.
결국 핵심은 이것입니다. 금리가 오른다는 기대가 1년 내내 커지는 동안, 집값 기대는 잠깐 식었다가 다시 높은 자리로 돌아왔습니다. 금리 기대만으로 집값 기대를 설명하기 어렵다는 것이 이번 9월 조사만의 일이 아닌 셈입니다.
Q. ‘금리가 오른다’는 심리가 곧 기준금리 인상 확정인가요?
아닙니다. 한은 조사에서 금리수준전망은 “우리나라 금리 수준”을 묻습니다. 보도 브리핑에서 한은 담당자는 기준금리뿐 아니라 대출·채권·시장금리 인식이 함께 섞일 수 있어, 추가 기준금리 인상 기대로 단정하기 어렵다고 설명한 바 있습니다(언론 인용).
즉, 128은 “사람들이 앞으로 금리가 지금보다 높을 가능성이 크다고 본다”는 심리 신호이지, 정책금리 일정을 예고하는 표는 아닙니다.
Q. 지금까지 실제 금리와 집값은 기대대로 움직였나요?
기대가 실제와 얼마나 맞았는지는 같은 기간의 실제 지표와 나란히 놓으면 보입니다. 기준금리는 한국은행이 정하는 정책금리, 국고채 3년물은 정부가 3년 동안 돈을 빌릴 때의 시장금리입니다. 집값은 KB 아파트 매매가격지수(2026년 1월을 100으로 둔 지수)를 썼습니다.
| 월 | 기준금리(월말) | 국고채 3년물(월평균) | KB 서울 아파트 매매가격지수 | 지수 전월 대비(계산) |
|---|---|---|---|---|
| 2025년 10월 | 연 2.50% | 연 2.601% | 96.441 | 1.46% 상승 |
| 2025년 12월 | 연 2.50% | 연 3.010% | 99.138 | 1.06% 상승 |
| 2026년 2월 | 연 2.50% | 연 3.167% | 101.336 | 1.34% 상승 |
| 2026년 3월 | 연 2.50% | 연 3.378% | 102.784 | 1.43% 상승 |
| 2026년 6월 | 연 2.50% | 연 3.794% | 105.798 | 1.07% 상승 |
| 2026년 7월 | 연 2.75% | 연 3.828% | 106.913 | 1.05% 상승 |
| 2026년 8월 | 연 3.00% | 연 3.788% | 108.134 | 1.14% 상승 |
| 2026년 9월 | 연 3.00% | 연 3.991% | 109.352 | 1.13% 상승 |
자료: 한국은행 ECOS 기준금리·시장금리(월), 주택매매가격지수(KB), 2026-10-08 조회. 전월 대비는 공표 지수로 직접 계산했습니다. 표가 길어지지 않게 일부 달만 실었고, KB 서울 아파트 지수는 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월 모두 올랐습니다.
금리는 기대대로 올랐습니다. 한국은행은 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일 3.00%로 올렸습니다. 국고채 3년물 월평균도 1년 사이 연 2.601%에서 3.991%로 1.39%포인트 높아졌습니다.
집값은 기대가 꺾인 달에도 올랐습니다. 주택가격전망CSI가 96까지 내려간 3월에도 KB 서울 아파트 매매가격지수는 한 달 새 1.43% 올랐습니다. 2025년 9월(95.055)과 비교하면 2026년 9월 지수는 15.04% 높습니다(계산값).
그렇다면 10월 22일 금융통화위원회에서는 기대와 실제가 어떻게 맞춰질까요? 이 글을 고친 10월 8일 현재 결과는 발표 전입니다. 결과가 나오면 9월 금리수준전망CSI 128과 실제 결정을 나란히 놓고 보면 됩니다.
Q. 그럼 집값 기대가 안 꺾인 건 어떻게 읽어야 할까요?
한은이 공시한 사실은 단순합니다. 주택가격전망CSI가 125로 전월과 같았다는 점입니다. 100을 넘는다는 것은 1년 뒤 집값이 오를 것이라는 응답이 더 많다는 뜻입니다.
같은 조사에서 금리 상승 전망은 더 강해졌습니다. 보통 “이자 부담이 커지면 집값 기대가 식는다”고 생각하기 쉬운데, 9월 심리 지표는 그 공식대로 움직이지 않았다는 점이 이번 FAQ의 핵심입니다.
위 표처럼 실제 서울 아파트 가격 지수가 1년 내내 오른 것도 함께 볼 만합니다. 최근에 직접 본 가격 흐름이 앞으로의 전망에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 다만 이것은 두 지표를 나란히 놓고 본 해석이고, 한은 조사가 이유까지 묻지는 않습니다.
지역·서울 세부 수치는 한은 9월 보도자료 PDF 본문에 실리지 않아 여기서는 다루지 않습니다.
Q. 소비심리는 어땠나요?
종합 지표인 CCSI는 106.6으로 전월보다 2.1포인트 올랐습니다. 100보다 크면 장기평균(2003년 1월~2025년 12월)보다 낙관적이라는 의미입니다. 금리·집값 기대가 엇갈리는 가운데, 전체 소비심리는 한 달 만에 다시 올라선 모습입니다.
1년 흐름으로 보면 CCSI는 4월 99.2로 잠깐 100 아래에 내려간 것을 빼면 계속 100을 넘었습니다.
CSI 읽는 법 Q&A 3가지
Q1. CSI 100은 무슨 뜻이고, 128은 어떻게 나온 숫자인가요?
100은 “오른다”와 “내린다”가 똑같이 맞선 상태입니다. 계산 방법을 알면 바로 이해됩니다.
응답마다 점수를 줍니다. ‘많이 오른다’ 1.0점, ‘조금 오른다’ 0.5점, ‘비슷하다’ 0점, ‘조금 내린다’ -0.5점, ‘많이 내린다’ -1.0점입니다. 이 점수의 평균에 100을 곱하고 100을 더하면 개별 CSI가 됩니다. 그래서 값은 0부터 200 사이에 있습니다.
예를 들어보겠습니다. 모두가 ‘조금 오른다’고 답하면 0.5 × 100 + 100 = 150입니다. 금리 128은 평균 점수가 0.28, 즉 오른다는 쪽이 꽤 우세하다는 뜻입니다. 다만 몇 퍼센트가 오른다고 답했는지는 지수만으로 알 수 없습니다.
CCSI는 계산이 다릅니다. 생활형편, 경기, 수입, 지출에 관한 6개 CSI를 합쳐 2003년 이후 장기평균이 100이 되도록 맞춘 지수입니다. 그래서 CCSI 106.6은 “평소보다 조금 낙관적”이라는 뜻이고, 개별 CSI 128과 같은 눈금으로 비교하면 안 됩니다.
Q2. 전망 기간이 다르면 숫자를 어떻게 비교해야 하나요?
방향만 비교하고, 크기는 비교하지 않는 것이 안전합니다.
- 9월 조사 기준으로 금리수준전망은 6개월 뒤인 2027년 3월 무렵, 주택가격전망은 1년 뒤인 2027년 9월 무렵을 묻습니다.
- “금리 128이 집값 125보다 높으니 금리 쪽 확신이 더 강하다”처럼 읽기는 어렵습니다. 묻는 기간도, 대상도 다르기 때문입니다.
- CSI는 오르는지 내리는지의 방향을 묻습니다. 금리가 몇 %포인트, 집값이 몇 % 오를지 같은 크기는 담겨 있지 않습니다.
대신 같은 지수의 달마다 변화는 비교할 만합니다. 위 표처럼 금리수준전망CSI가 1년 동안 95에서 128로 올라간 흐름은 의미 있게 볼 수 있습니다.
Q3. 주택가격전망CSI가 높으면 실제 집값도 오르나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 이 지수는 설문으로 잰 기대이고, 실제 가격은 거래로 정해집니다.
올해만 봐도 차이가 있습니다. 3월 주택가격전망CSI는 96으로 100 아래였지만, 같은 달 KB 서울 아파트 매매가격지수는 1.43% 올랐습니다. 기대가 식은 달에도 가격은 올랐던 것입니다.
반대로 기대가 높다고 가격이 반드시 오르는 것도 아닙니다. 전국 조사라 서울과 지방의 사정이 섞여 있고, 대출 규제나 금리 같은 다른 변수가 실제 거래를 좌우합니다. 실제 시세는 한국부동산원이나 KB의 가격 통계를 따로 확인하는 것이 맞습니다.
Q. 숫자만 보면 무엇을 조심하면 될까요?
- 심리와 실제 가격·금리는 다릅니다: CSI는 설문 응답을 지수화한 값입니다. 매매가·대출금리 자체가 아닙니다.
- 전망 시점이 다릅니다: 금리는 6개월, 집값은 1년입니다. 같은 ‘전망’이라도 보는 기간이 다릅니다.
- 한 달 숫자로 큰 결론을 내리지 마세요: 128·125는 9월 조사 한 번의 결과입니다. 다음 달 조사에서 바뀔 수 있습니다.
체크리스트·주의
- 한은 원문 PDF에서 확인한 숫자: 금리수준전망CSI 128(+3p), 주택가격전망CSI 125(전월과 같음), CCSI 106.6(+2.1p)입니다.
- 「2년 11개월 만에 최고」는 서울신문 등 언론의 표현입니다. 한은 PDF에는 이 문구가 없습니다.
- 12개월 추이와 실제 금리·집값 지표는 한국은행 ECOS 공표값입니다. 전월 대비 변화율만 직접 계산했습니다.
- 10월 소비자동향조사(10월 하순 공표 예정)와 10월 22일 금융통화위원회 결과는 발표 전입니다.
- 공식 통계는 한은·ECOS에서 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
함께 보면 좋은 글: 집값 기대가 실제 시세에서는 어떻게 나타나는지 「서울 집값 86주 연속 상승, 다음 대출 규제는 어디서 나올까」(부동산인사이트)에서 이어 보세요.
출처
- 한국은행, 「2026년 9월 소비자동향조사 결과」, 2026.9.23. bok.or.kr 보도자료
- 서울신문, 「금리 상승 전망 2년 11개월 만에 최고…」, 2026.9.23. 기사 (「2년 11개월 만」 표현 교차확인)
- 한국은행 경제통계시스템, 소비자동향조사(전국, 월) 금리수준전망CSI·주택가격전망CSI·소비자심리지수, 시장금리(월) 국고채 3년, 주택매매가격지수(KB) 서울 아파트, 2026.10.8 조회. ecos.bok.or.kr
- 한국은행, 기준금리 추이(2026.7.16 2.75%, 2026.8.27 3.00%). bok.or.kr 기준금리
- 한국은행, 통화정책방향 결정회의 일정(2026.10.22 회의). bok.or.kr 회의 일정
- 「소비자동향조사」 통계정보보고서(개별 CSI·CCSI 산출식). 통계정보보고서
이 글은 한국은행 공표 수치를 풀어 쓴 정보 제공용 글이며, 집 매수·매도나 대출을 권하지 않습니다. 결정 전에는 공식 통계와 금융회사 조건을 직접 확인하세요.